확정일자와 전세권설정 비교

 

최근들어 깡통전세라는 불안감이 고조되는 만큼
피 같은 전세금을 계약 만료 이후 안전하게
돌려받기 위해서는 여러가지 안전장치가 필요하다.

 

대게 확정일자를 받거나 전세권설정등기를 하는데,
전세권설정등기의 경우 비용이 꽤 발생한다.
확정일자만 받아도 안전할까?

 

상황에 따라 다르겠지만,
전세 계약시 비용이 많이 드는

전세권설정까지 할 필요는 없다.

 

전입신고와 확정일자를 받게되면

그 다음날부터 대항력이 생기고
만일 집이 경매로 넘어가더라도

선순위 저당권만 없다면
경매가액 안에서 보증금을 돌려받을 수 있다.

 

다만, 주민등록 이전이 어려운 세입자의 경우나
상가임대차 보호범위를 벗어나는 상가임차인은

전세권설정등기를 하는 것이 좋다.

 

구분	확정일자	전세권설정
처리절차	주인 동의 불필요   임차인 단독처리 > 동사무소(주택), 세무서(상가)	주인 동의 필요   집주인의 동의 및 인감증명서 필요 > 등기소
효력요건	확정일자 부여	등기
신고	전입신고 필요 확정일자 받은 날의 24시 00분 부터 효력이 발생	전입신고 불필요 설정시 즉시 효력 발생
목적물	(주거용건물에 한함) 주택과 상가	(모든 건물 설정가능) 건물과 토지(농경지 제외)
적용 필요성	주택 : 임대보증금 상가 : 환산보증금(보증금+월세)   임대차(채권)를 물권화하여 임차인 보호 미등기전세(채권적전세)도 준용	전세금   전세권필요시(주택, 상가 등 목적물 불문) 특히, 오피스텔의 경우 임대차보호법의 적용받지 못하는 경우
절차	간단 주민센터 방문	다소복잡 등기소 방문, 법무사 대행
구비서류	임대차계약서 또는 전세계약서	전세권설정자(집주인) 등기권리증, 인감증명서, 주민등록등본 전세권자(전세입자)  주민등록등본, 전세계약서, 토지대
비용	저렴	세금 0.24%, 인지세, 법무비 등 예) 전세보증금 1억 (대략적 계산) 등록세, 교육세 - 24만원 인지세 15000~  ​법무비 20~ 30만 약 50~60만원정도
보증금 미반환시	반환소송 후 판결 받아 경매신청	소송제기 없이 강제집행(경매) 가능
보장범위	토지와 건물 합한금액안에서 보호   예) 토지 1억, 건물 5000만원 집에      전세 1억의 경우      1억 5000만원 범위안에서      보호 받으므로 1억 전부 받을 수 있음	집합건물(아파트, 다세대, 오피스텔) 일 경우에는 대지와 건물 전체에 전세권 효력 미치는 반면 다가구나 단독주택인 경우에는 건물에만 전세권 효력이 미침 예) 토지 1억, 건물 5000만원 집에      전세 1억의 경우      건물 5000만원 범위안에서      보호 받으므로 5000만원 못 받을 수 있음